Erven

In de Nederlandse wet is bepaald dat de eigendomsoverdracht van een bij het Kadaster geregistreerde onroerende zaak, in een notariële akte moet plaatsvinden (de leveringsakte). De notaris is vervolgens verplicht de akte te registreren bij het Kadaster.

Op deze manier is zo goed mogelijk gewaarborgd dat het recht van eigendom en de Kadastrale registratie kloppen met de werkelijkheid. Zonder tussenkomst van een notaris kan de eigendom dus niet overgaan op iemand anders. 

Voor het afsluiten van een hypotheek (bij een bank of bijvoorbeeld een familielid) is in de wet vastgelegd dat dit via een notariële akte moet plaatsvinden. De notaris is vervolgens verplicht de akte te registreren bij het Kadaster.

Op deze manier ligt het hypotheekrecht goed vast en is het zichtbaar bij het Kadaster. Dit zorgt voor rechtszekerheid.

In de basis zijn een hypotheek en een geldleenovereenkomst allebei geldleningen. 

De schuldeiser (degene die het geld uitleent) en de schuldenaar (degene die het geld leent) maken in een geldleenovereenkomst afspraken over onder meer de hoogte van de lening, de manier waarop deze moet worden terugbetaald en hoeveel rente moet worden betaald.

Door het vestigen van een hypotheekrecht bij de geldlening, krijgt de schuldeiser (dat kan een bank zijn of bijvoorbeeld een familielid) echter een recht van zekerheid voor de terugbetaling van de geldlening. De schuldeiser kan dan, als de lening niet terugbetaald wordt, de woning op een veiling verkopen. Het hypotheekrecht wordt gevestigd in een notariële akte en wordt door de notaris bij het Kadaster geregistreerd.

Een hypotheek geeft de schuldeiser dus meer zekerheid dan een gewone geldleenovereenkomst.

Zodra een koopovereenkomst is getekend door verkoper en koper, is het mogelijk deze te laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster. Dit wordt vastgelegd in de koopovereenkomst.
De inschrijving van de koopovereenkomst wordt verzorgd door de notaris via een notariële akte. Hier zijn kosten aan verbonden, die u bij ons kunt opvragen.

Een voordeel van inschrijving van de koopovereenkomst is dat de koper wettelijk beschermd is tegen een aantal situaties, zoals:

• levering van de woning aan een andere koper;
• onderbewindstelling van de verkoper;
• ​verhuur van de woning;
• ​kwalitatieve verplichtingen die na de inschrijving tot stand zijn gekomen;
• beslagen die na de inschrijving worden gelegd;
• ​faillissement/surséance van betaling of schuldsanering van verkoper.

Mogelijke nadelen van de inschrijving van de koopovereenkomst zijn:

• de kosten voor de (notariële akte van) inschrijving (voor de opdrachtgever);
• de koper is zichtbaar in de openbare registers van het Kadaster;
• de bescherming geldt alleen als de overdracht van de woning binnen zes maanden na de inschrijving plaatsvindt, daarna niet meer. 

Elke notaris is verplicht zich te houden aan de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft).

Daarom moet de notaris een onderzoek uitvoeren bij transacties waarbij een onroerende zaak (woning) wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar of waarbij een hypotheek wordt gevestigd. 

De notaris moet de transactie zelf onderzoeken, maar ook de betrokken partijen en de geldstromen.

Als dit onderzoek niet met goed gevolg kan worden afgerond, kan de overdracht op grond van de wet niet doorgaan. Het is daarom belangrijk dat u zo snel mogelijk alle informatie opgeeft, die wij via de onderzoekstool WwfTrace of op andere manieren bij u opvragen.

Meer informatie over de Wwft vindt u hier

De notaris krijgt van uw hypotheekverstrekker een opdracht met instructies over wat er in uw hypotheekakte moet worden opgenomen. De notaris mag hier niet van afwijken.
De hypotheekverstrekker rekent, boven op het met u afgesproken bedrag van de lening, ook nog een zogenaamd ‘opslagpercentage’: boete, rente en kosten voor het geval u de hypotheek niet betaalt en de woning door de bank gedwongen verkocht moet worden. Dit verklaart het hogere bedrag in de hypotheekakte.
Daarnaast heeft u mogelijk met de bank een verhoogd inschrijvingsbedrag afgesproken, zodat u later de lening kunt verhogen, zonder dat een nieuwe hypotheekakte hoeft te worden getekend. Dit is iets anders dan het opslagpercentage.

De verkoper en de koper krijgen ieder een nota van afrekening van de notaris, die verband houdt met de overdracht van de woning. Meestal krijgt u de nota van afrekening ongeveer een week voordat de overdracht plaatsvindt op ons kantoor.
Het is belangrijk dat een eventueel nog door u te betalen bedrag (het saldo van de nota van afrekening) tijdig voor de overdracht zichtbaar is op de notariële derdengeldenrekening. Anders kan de overdracht niet doorgaan.

Op de nota van afrekening van de koper staan de volgende zaken (voor zover van toepassing) vermeld:

• de koopsom;
• verrekening van zakelijke lasten;
• het bedrag dat van de bank ontvangen wordt voor de hypotheek die wordt aangegaan;
• verrekening van servicekosten van de Vereniging van Eigenaars;
• nota’s van tussenpersonen zoals de makelaar, taxateur en hypotheekadviseur;
• het honorarium van de notaris;
• Kadasterkosten voor inschrijving van levering en hypotheek;
• heffing kwaliteitsfonds notariaat;
• kosten Wwft-onderzoek;
• bijzondere maatwerkkosten zoals kosten voor een familielening of tolkkosten.

Op de nota van afrekening van de verkoper staan de volgende zaken (voor zover van toepassing) vermeld:

• de koopsom;
• verrekening van zakelijke lasten;
• het bedrag dat moet worden afgelost bij de bank in verband met de hypotheekschuld die nog op de woning rust (en die via de notaris na de overdracht wordt afgelost);
• verrekening van servicekosten van de Vereniging van Eigenaars;
• nota’s van tussenpersonen zoals de makelaar;
• het honorarium van de notaris (voor doorhaling hypotheek);
• kosten Wwft-onderzoek;
• bijzondere maatwerkkosten zoals erfgenamenonderzoek of tolkkosten.

Het komt regelmatig voor dat een verkoper de geldlening van de bank al geheel heeft afgelost. Meestal is echter het aan de geldlening verbonden hypotheekrecht nog niet doorgehaald (geroyeerd) bij het Kadaster. De hypotheek is dan dus nog geregistreerd bij het Kadaster, ook al is de lening afbetaald. 

Om de woning te kunnen overdragen aan de koper, moet het hypotheekrecht bij het Kadaster worden doorgehaald. De notaris vraagt daarom bij uw hypotheekverstrekker een aflosnota (met een nihil bedrag) en een royementsvolmacht op, zodat de doorhaling alsnog kan plaatsvinden.

Verkoper dient de zakelijke lasten voor het gehele jaar te voldoen, terwijl intussen koper de eigendom van de woning heeft gekregen. In de meeste koopovereenkomsten is daarom bepaald dat de zakelijke lasten tussen verkoper en koper worden verrekend. 

Als de verkoper de aanslagen tijdig bij ons inlevert, worden de zakelijke lasten via onze notariële nota van afrekening kosteloos tussen verkoper en koper verrekend. 

Het gaat hierbij om verrekening van de eigenaarslasten. De gebruikerslasten (zoals afvalstoffenheffing, hondenbelasting e.d.) worden niet via de notaris verrekend. Dat gebeurt doorgaans via de gemeente of het waterschap.

Dat is toch heel praktisch? Zoals een geldlening aflossen die u nog bij een bekende had, en die u kunt afbetalen omdat er geld vrijkomt bij de verkoop van uw woning. Of een schenking aan uw kleinkinderen overmaken uit de verkoopopbrengst die bij de notaris staat.

De notaris is bij het doen van betalingen vanaf de notariële derdengeldenrekening gebonden aan het uitbetalingsreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), het zogenoemde Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD). Dit heeft te maken met de bestrijding van malafide praktijken en belastingfraude.

In dit reglement is opgenomen dat een notaris alleen geld mag uitbetalen aan degenen die partij zijn in de akte (verkoper, koper, hypotheekbank) en een aantal strikt vastgelegde betrokkenen bij de transactie (zoals de makelaar, de taxateur, de Vereniging van Eigenaars en de financiële bemiddelaar). 

De notaris mag dus alleen naar uw eigen bankrekening geld overmaken en mag betalingen doen aan uw makelaar, taxateur, financieel adviseur en Vereniging van Eigenaars (op grond van hun facturen). Daarnaast mag de notaris geld ontvangen van en overboeken naar de betrokken hypotheekverstrekkers. Andere betalingen dan die zijn genoemd in het BUD zijn niet toegestaan. Zie voor meer informatie Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD) | Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie

De notaris mag de verkoopopbrengst pas uitbetalen nadat de wettelijke (na)recherches, bij onder meer het Kadaster, hebben plaatsgevonden. Dan is namelijk pas zeker dat de eigendomsregistratie goed heeft plaatsgevonden en dat er geen beslagen op de verkoopopbrengst zijn gelegd.

Dit geldt voor de betaling aan u, maar ook voor het bedrag dat nog naar uw bank moet worden overgemaakt voor de aflossing van uw hypotheek.

Het Kadaster heeft leveringsakten die vóór 15:00 uur door de notaris zijn ingediend, de volgende werkdag na 09:00 uur verwerkt, daarna kan de notaris de (na)recherche doen en uitbetalen.

Leveringsakten die ná 15:00 uur door de notaris zijn ingediend, zijn niet de volgende werkdag, maar de werkdag dáárop volgend na 09:00 uur door het Kadaster verwerkt, waarna de notaris de (na)recherche kan doen en uitbetalen.

Helaas komt het voor dat er storingen zijn bij het Kadaster of het bankverkeer. Het is daarom verstandig ervan uit te gaan dat de verkoopopbrengst twee werkdagen na de overdracht wordt uitbetaald, en later als er een weekend tussen valt.

De notaris krijgt van de hypotheekverstrekker een aflosnota per de datum van overdracht. Hierboven is uitgelegd dat wij daarna nog niet direct het geld mogen overmaken naar de hypotheekverstrekker. Voor de dagen tussen de overdracht en de daadwerkelijk ontvangst van het geld, berekent de hypotheekverstrekker ‘dagrente’. Dat is de normale maandelijkse rente die u zou betalen, opgeknipt in dagen.

Dit heeft te maken met hetgeen er is bepaald in het Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD) van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).

Daarin is bepaald dat gelden alleen uitbetaald mogen worden aan rechthebbenden (de verkopers), in de verhouding waarin de partijen rechthebbende zijn. 

Bij gezamenlijke eigendom van de verkochte woning, mag dus niet de hele verkoopopbrengst overgemaakt worden op een bankrekening op naam van één van de partners.

Wij hanteren daarom de volgende regels voor opgave van uw bankrekening voor uitbetaling:

• als er één verkoper is dient u een privérekening op te geven die alleen op naam van de verkoper staat (in dat geval dus geen en/of rekening opgeven);
• als gehuwden, geregistreerd partners, samenwoners of ex-partners de verkopers zijn, dient u een en/of rekening op te geven die op beider naam staat of wordt de verkoopopbrengst naar rato van eigendomsverhouding gestort op privérekeningen van u beiden;
• als er uitbetaald dient te worden naar erfgenamen die de woning van een overledene verkopen, kan de gehele verkoopopbrengst overgemaakt worden naar de ervenrekening of een rekening op naam van de overledene. Indien dit niet mogelijk is verzoek ik u om contact met ons op te nemen.

De notaris dient voorzichtig en veilig om te gaan met de privacygevoelige cliëntinformatie die op het kantoor wordt gebruikt, verstuurd en ontvangen. Dit is bepaald in de Algemene Verordening gegevensbescherming (AVG). Hoe wij omgaan met persoonsgegevens staat in onze privacyverklaring: Privacyverklaring van DVE Notarissen in Zeist.

Daarnaast kent het notariaat de Gedragscode Informatiebeveiliging Notariaat, waaraan alle notarissen moeten voldoen. In deze Gedragscode is vastgelegd dat notarissen een veilige manier moeten aanbieden om met cliënten en andere partijen informatie uit te wisselen. Gewone email is als niet veilig genoeg beoordeeld voor privacygevoelige zaken.

DVE Notarissen gebruikt daarom het beveiligde platform Online Dossier om informatie uit te wisselen. Alle privacygevoelige informatie en documenten delen wij met u via Online Dossier. U kunt met tweestapsverificatie inloggen in het platform, via een link die u per email ontvangt of via de knop op onze website. U kunt via Online dossier ook zelf documenten en informatie met ons delen. U kunt ons uiteraard ook via gewone email zaken toesturen, in plaats van via het beveiligde Online dossier, als u daarvoor kiest.

De aankoop en financiering van een woning kan gevolgen hebben voor uw onderlinge vermogensrechtelijke verhouding.
Daarnaast kunnen er gevolgen zijn als één van u beiden overlijdt of als de relatie wordt beëindigd.
Dit geldt als u gehuwd of geregistreerd partner bent (met of zonder huwelijksvoorwaarden of partnerschapsvoorwaarden).
Maar ook als u samenwoont (met of zonder samenlevingscontract).

Het kan ook verstandig zijn om een levensverzekering met overlijdensuitkering af te sluiten. Dit is vaak verplicht bij een hypotheek.
Als u al een levensverzekering heeft, is het belangrijk de begunstiging daarvan te controleren. De notaris kan u daarbij helpen.

Wilt u meer weten over uw specifieke situatie? Dan verzoek ik u contact op te nemen voor een adviesgesprek op ons kantoor. Hieraan zijn kosten verbonden.